Office de tourisme de la Montagne Bourbonnaise

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Le marché des transactions

Selon l’agence immobilière Paul Immobilier, il y a 10 ans, le marché immobilier stagnait sur le territoire de le Montagne Bourbonnaise car on préférait conserver des biens acquis par les anciens même si ces biens tendaient à s’effondrer. D’ailleurs, aucune agence immobilière n’était implantée sur le secteur.

 Depuis 5/6 ans, des étrangers se sont intéressés à ce territoire et ont fait prendre conscience aux propriétaires locaux de l’intérêt des vieilles pierres, de la qualité du bâti et de la localisation géographique du territoire. Ils ont acheté des bâtiments pour les remettre en état, ce qui a permis au marché d’évoluer et 2 agences immobilières se sont installées sur Le Mayet de Montagne. Aujourd’hui, la fréquence des transactions est de 3 à 4 par mois.

Les immeubles à vendre sont en général des maisons individuelles :

  • Soit des logements rénovés, dont les propriétaires veulent se séparer pour profiter du régime fiscal et réaliser une plus value.
  • Soit des logements en très mauvais état que les propriétaires veulent vendre au mieux.
  • Soit des logements de propriétaires âgés qui résident désormais en maison de retraite.

Certains vendeurs confient leur biens à une agence immobilière, d’autres utilisent le "bouche à oreille". Certains cumulent les deux systèmes et rares sont ceux qui souhaitent confier l’exclusivité à une agence. On constate donc une surenchère entre les professionnels de l’immobilier, à laquelle peut se greffer la négociation en direct du vendeur avec l’éventuel acquéreur. Selon le bien, le délai de vente peut être de 15 jours à 6 mois, voire plusieurs années si le prix est trop élevé.

Aujourd’hui, les prix pratiqués sur le territoire de la Montagne Bourbonnaise restent parmi les plus bas de France ; ils ont beaucoup évolué en 2005-2006 et certains investisseurs s’intéressent donc au marché. Au Mayet de Montagne, les prix sont maintenant identiques aux prix de Vichy.

En 1998, 45 700€ était le prix de vente maximal d’un bien sur le secteur ; au delà, les transactions étaient rares. Aujourd’hui, le prix minimum pour un logement à rénover est de 30 000 à 35 000€. Cependant, vendre un logement est très aléatoire : à 6 mois d’écart, le prix de vente de deux produits similaires peut doubler. On pourrait penser que les communes plus excentrées (La Guillermie, Lavoine, Laprugne…) ont des prix moins onéreux, mais il n’en est rien. Les acheteurs tentent de proposer un abaissement du prix compte tenu de l’éloignement des communes mais certains vendeurs préfèrent alors conserver leur logement.

Qui sont les acquéreurs ?

  • Un tiers recherchent une résidence principale : certains viennent de l’extérieur pour se "mettre au vert", les nouveaux acquéreurs sont des jeunes qui n’hésitent à emprunter de fortes sommes.
  • Les deux tiers restant recherchent des résidences secondaires ; les communes de Laprugne, La Chabanne et Saint Nicolas des Biefs sont très sollicitées.

L’accession à la propriété n’est pas facilitée pour les jeunes ménages qui débutent dans la vie active, et qui doivent désormais emprunter sur 30 ans.

En 2003, selon la Chambre des Notaires, à peine plus d’un acquéreur sur deux provenait du département de l’Allier (37% sont des acheteurs du secteur, 15% sont originaires de Vichy et ses environs). Les principaux mouvements extérieurs concernent pour 10% les étrangers (hollandais, belges, anglais), les franciliens pour 9% et les rhodaniens pour 6%.

En 2004, le nombre de Prêt à Taux Zéro réalisé dans le cadre de l’accession à la propriété résulte d’une clientèle extérieure au territoire qui recherche à acheter sur les communes attractives de l’agglomération de Vichy (Arronnes, Molles, Le Mayet de Montagne, Nizerolles).

Aujourd’hui, les propriétaires de la Montagne Bourbonnaise ne souhaitent pas baisser leur prix et les biens à vendre se raréfient. Certains étrangers commencent donc à s’orienter sur d’autres territoires. Certains accédants à la propriété décident également de s’orienter vers la construction neuve au détriment d’un parc existant qu’ils considèrent trop onéreux.